Zálohy, vyúčtování a kauce v daních

Zálohy a výsledek vyúčtování do daní nevstupují

Zálohy na elektřinu, plyn, vodu, teplo a služby SVJ, které platíte dodavatelům a společenství, nejsou výdajem. Zálohy na služby, které vám platí nájemce, nejsou příjmem z nájmu. Jde jen o zálohy, které se později vyúčtují.

Ani nedoplatek, ani přeplatek vyúčtování není příjmem ani výdajem. Platbu nedoplatku nebo vrácený přeplatek můžete s vyúčtováním propojit, do ročního přehledu ale nevstoupí.

Co je výdajem

Výdajem jsou daňově uznatelné položky vyúčtování SVJ, které nesete vy jako majitel, například pojištění domu, úklid společných prostor, společná elektřina, voda a teplo, výtah, odměny výboru, správa domu, revize společných zařízení a odpad. Patří do roku, za který SVJ vyúčtovává.

Výdajem jsou také energie, které nesete sám a nepřeúčtujete nájemci, například za dobu, kdy byl byt prázdný. Patří do roku, kdy vám vyúčtování dodavatel doručil.

U konkrétního vyúčtování můžete daňový rok změnit. Položku „Ostatní“ do daní zahrnete jen ručně. Fond oprav se mezi položkami vyúčtování nezapočítává: odpočitatelný je jen váš roční podíl na skutečném čerpání fondu, který se zapisuje zvlášť jako Roční výdaj z fondu oprav.

Položky přeúčtované nájemci

Na kartě nájmu v sekci Služby a vyúčtování nájemci vyberete, které druhy nákladů nájemci přeúčtováváte. Import vyúčtování podle ní předvyplní přeúčtování každé položky; volbu můžete u položky změnit a uložit zpět na kartu.

Přeúčtovaná část položky přejde do vyúčtování služeb nájemci a z vašich daní se vyjme. Změna karty se projeví ve všech letech, jejichž daňové podklady ještě nejsou dokončené; dokončené podklady se nemění.

Jak se položka dělí mezi nájemce a majitele

Přiznáno nejdřív zjistí, kdo nemovitost v období vyúčtování užíval: každý den patří nájmu, který ten den běžel, jinak je nemovitost neobsazená. Když se dvě smlouvy překrývají, společné dny patří pozdější smlouvě.

Paušální položky a položky SVJ se dělí podle dnů. Spotřeba energií, vody a tepla se dělí podle odečtů měřidel na začátku a konci každého úseku obsazenosti; měřidla stejného druhu se sčítají, takže teplo může mít indikátor na každém radiátoru. Odečet se počítá k hranici, pokud je od ní nejvýše 7 dní. Vyměněné měřidlo se počítá do dne výměny a nové od dne instalace.

Chybí-li odečet na některé hranici, nemá-li nemovitost pro položku měřidlo nebo měřidla neukazují žádnou spotřebu, rozdělí se i spotřeba podle dnů a vyúčtování to viditelně uvede. Rozdělení můžete u položky přepsat vlastní částkou za nájemce. Pokud v celém období užíval nemovitost jediný nájemce nebo zůstala celé období prázdná, není co dělit.

• Vyúčtování SVJ za rok 2025, byt pronajatý od 1. 1. do 30. 6. 2025 (181 dní) a pak prázdný (184 dní); teplo i úklid jsou na kartě nájmu přeúčtované nájemci.
• Teplo 12 000 Kč podle dvou indikátorů: za dobu nájmu 400 + 200 dílků, potom 120 + 80 dílků. Podíl nájemce je 600 ÷ 800 = 75 %, tedy 9 000 Kč; majitel nese 3 000 Kč.
• Úklid společných prostor 2 400 Kč podle dnů: nájemce 2 400 × 181 ÷ 365 = 1 190,14 Kč, majitel 1 209,86 Kč.
• Do daní roku 2025 vstoupí 3 000 + 1 209,86 = 4 209,86 Kč. Zálohy ani doplatek či přeplatek nevstupují.

Vyúčtování služeb nájemci

Přijaté zálohy se načtou ze skutečných plateb nájemce přiřazených k předpisům období. Náklady se načtou z vyúčtování energií a SVJ nemovitosti: část připadající na tento nájem, a pokud vyúčtování dodavatele pokrývá jiné období, jen v podílu dnů nájmu, které spadají do vyúčtovaného období. Náklady můžete upravit a doplnit.

Výsledkem je přeplatek, který nájemci vracíte, nebo nedoplatek, který vám nájemce doplatí. Vyúčtování bez nákladů, s obdobím mimo dobu nájmu nebo s přeúčtovaným druhem nákladu bez vyúčtování za celé období je označené jako neúplné.

Kauce

Kauce se nikdy nezmění na nájemné sama. Použít ji můžete výslovně na dlužné nájemné, na nedoplatek služeb nebo na škodu, nebo ji vrátit. Každá operace má datum, částku a důvod a lze použít nejvýše drženou kauci.

Použití kauce na dlužné nájemné je zápočet: Přiznáno zapíše vrácení kauce a úhradu vybraného předpisu nájemného ke stejnému dni bez pohybu peněz. Uhrazené nájemné je příjmem z nájmu v roce použití. Použití na služby nebo škodu a vrácení kauce do daní nevstupuje.

Platby kauce: kauce sjednaná ve smlouvě je splatná v den začátku smlouvy a po použití si můžete vyžádat její doplnění s vlastní splatností. Přijaté platby kauce, ať je potvrdíte v detailu smlouvy, zapíšete v přehledu plateb nebo načtete z výpisu, hradí kauci podle smlouvy a pak doplnění v pořadí splatnosti. Kauce ani její doplnění nejsou příjmem z nájmu.

Úrok z kauce: má-li smlouva sjednaný úrok, nabídne vrácení kauce úrok ze skutečně držené kauce. Každé období se stejnou drženou kaucí (od přijetí platby, přes každé použití nebo vrácení, do dne vrácení) dá úrok držená kauce × sazba / 100 × počet dní / 365; součet se zaokrouhlí na haléře. Úrok vyplacený s dřívějším vrácením se odečte. Příklad: 50 000 Kč držených od 1. 9. 2026, použití 10 000 Kč 1. 3. 2027 a vrácení 31. 8. 2027 při 2 % ročně dá 50 000 × 0,02 × 181/365 = 495,89 Kč a 40 000 × 0,02 × 183/365 = 401,10 Kč, celkem 896,99 Kč. Vypočtený úrok můžete před zápisem upravit, nebo zaškrtnout, že jste se s nájemcem dohodli, že se kauce úročit nebude. Úrok se zapíše jako samostatná platba nájemci a do daní zatím nevstupuje; jeho daňové posouzení čeká na odpověď daňového poradce (TAX-24).