Odpisy budovy a rekonstrukce v průběhu odpisování

Pozemek se neodpisuje

Daňově se odpisuje budova, dům, jednotka nebo jiná odpisovatelná stavba, nikoli pozemek. Při společné kupní ceně proto nejprve doložitelně rozdělte cenu mezi pozemek a stavbu. Do vstupní ceny budovy patří také související pořizovací náklady podle pravidel použité evidence. Ocenění pozemku není součástí vstupní ceny jednotky.

Budova, dům i jednotka jsou hmotným majetkem bez ohledu na pořizovací cenu; hranice 80 000 Kč platí pro movité věci a pro technické zhodnocení, ne pro samotnou stavbu. I levná stavba se proto odpisuje celým plánem.

Zemědělský a lesní pozemek se neodpisuje, a proto u něj nechybí žádný odpisový plán. Lesní porost ani případné stavby či jiné složky na pozemku Přiznáno zatím samostatně neposuzuje; jejich daňové zacházení vyžaduje odborné posouzení. U parkovacího místa nejprve určete, co skutečně vlastníte: jednotku nebo podíl na společné garáži lze odpisovat jako stavbu, samotný pozemek ne a pouhé užívací právo není vlastněnou stavbou. Zpevněnou plochu je nutné zatřídit podle jejího kódu CZ-CC; bez odborného posouzení ji Přiznáno neodpisuje.

U fyzické osoby, která zahajuje nájem až po pořízení nemovitosti, závisí určení vstupní ceny také na době mezi pořízením a zahájením nájmu. Po pěti letech se zpravidla vychází z reprodukční pořizovací ceny určené pro daňový účel; běžný tržní odhad ani vlastní odhad ji nenahrazuje.

Odpisová skupina se řídí hlavním užíváním

Stavba se zatřídí v prvním roce odpisování podle CZ-CC a svého hlavního užívání. Běžná obytná budova, rodinný dům, garážová budova i bytová jednotka zpravidla spadají do odpisové skupiny 5 s minimální dobou 30 let. Administrativní budova (CZ-CC 122) a nebytová jednotka v ní patří do skupiny 6 s dobou 50 let. Budova ze dřeva nebo plastů a jednotka v ní patří do skupiny 4 s dobou 20 let. Montovaná kovová stavba patří do skupiny 3, kterou Přiznáno zatím nepodporuje. U smíšeného využití rozhoduje převažující podíl na celkové využitelné podlahové ploše. Změní-li se hlavní užívání a s ním skupina, mění se zatřídění v roce změny. Podrobný postup a příklady popisuje článek Odpisové zatřídění staveb.

Přiznáno odpisovou skupinu samo neurčuje. Druh nemovitosti nabídne jen návrh; před zahájením odpisování zapíšete v detailu nemovitosti nebo v kroku Volitelné odpočty daňové přípravy doložené zatřídění: odpisovou skupinu, kód CZ-CC, hlavní užívání, rok účinnosti, právní podklad a stav ověření. Bez zatřídění aplikace žádné odpisy nevypočte. Po zahájení se skupina plánu nemění; nové zatřídění musí skupinu zachovat a změnu skupiny u probíhajícího plánu je nutné řešit s poradcem. Plány založené před zavedením zatřídění si ponechávají uložené částky a počítají se podle dřívější skupiny 5 jako převzatý předpoklad, dokud zatřídění nedoplníte.

Při rovnoměrném odpisování jsou maximální roční sazby: skupina 4 – 2,15 % v prvním roce, 5,15 % v dalších letech a 5,0 % pro zvýšenou vstupní cenu; skupina 5 – 1,4 %, 3,4 % a 3,4 %; skupina 6 – 1,02 %, 2,02 % a 2,0 %. Při zrychleném odpisování jsou koeficienty: skupina 4 – 20, 21 a 20 pro zvýšenou zůstatkovou cenu; skupina 5 – 30, 31 a 30; skupina 6 – 50, 51 a 50. Odpisy se zaokrouhlují na celé koruny nahoru. Znění zákona pro roky 2025 a 2026 zrychlené odpisování budov nevylučuje, proto je Přiznáno nabízí i při zahájení v roce 2026.

Příklad: administrativní budova ve skupině 6 se vstupní cenou 5 000 000 Kč bez pozemku se rovnoměrně odpisuje 51 000 Kč v prvním roce a 101 000 Kč v každém z dalších 49 let. Zrychleně je odpis prvního roku 5 000 000 ÷ 50 = 100 000 Kč a druhého roku 2 × 4 900 000 ÷ (51 − 1) = 196 000 Kč.

Příklad: dřevostavba ve skupině 4 se vstupní cenou 1 000 000 Kč bez pozemku se rovnoměrně odpisuje 21 500 Kč v prvním roce a 51 500 Kč v každém z dalších 19 let. Zrychleně je odpis prvního roku 1 000 000 ÷ 20 = 50 000 Kč, druhého roku 2 × 950 000 ÷ (21 − 1) = 95 000 Kč a třetího roku 2 × 855 000 ÷ (21 − 2) = 90 000 Kč.

Oprava není totéž co technické zhodnocení

Oprava odstraňuje opotřebení nebo poškození a vrací majetek do původního či provozuschopného stavu. Naproti tomu nástavba, přístavba, stavební úprava, rekonstrukce nebo modernizace, která mění účel, technické parametry nebo rozšiřuje vybavenost či použitelnost, může být technickým zhodnocením.

Dokončené zásahy se u každého majetku za zdaňovací období sčítají. Převýší-li jejich úhrn 80 000 Kč, jde při splnění věcné definice o technické zhodnocení. I nižší částku lze rozhodnutím evidovat jako technické zhodnocení místo jednorázového výdaje.

Technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu v roce, kdy je dokončeno a uvedeno do stavu způsobilého obvyklému užívání. Starší odpisy se zpětně nepřepočítávají. Výdaje rozpracované rekonstrukce z dřívějších let se do té doby neuplatňují; popisuje to článek Nedokončená rekonstrukce a výdaje z více let. Technickým zhodnocením může být i pevně zabudovaný nábytek, například kuchyňská linka. Jak ho odlišit od samostatného nábytku, popisuje článek Nábytek, nebo technické zhodnocení nemovitosti?

Rovnoměrný odpis po rekonstrukci v n-tém roce

V roce dokončení rekonstrukce se původní vstupní cena zvýší o hodnotu technického zhodnocení. Odpis za tento rok se už vypočte ze zvýšené vstupní ceny sazbou určenou pro zvýšenou vstupní cenu. Pokračuje se tak i v dalších letech, dokud součet odpisů nedosáhne zvýšené vstupní ceny; rekonstrukce proto může odpisování prodloužit za původní konec plánu.

Příklad: budova ve skupině 5 má vstupní cenu 5 000 000 Kč. Za první čtyři roky byly evidovány odpisy 70 000 Kč + 3 × 170 000 Kč, celkem 580 000 Kč. V pátém roce je dokončeno technické zhodnocení za 1 000 000 Kč. Zvýšená vstupní cena je 6 000 000 Kč a odpis pátého roku je 204 000 Kč. Po něm zbývá daňová zůstatková cena 5 216 000 Kč.

Nižší odpis a přerušení odpisování

Odpisy uplatňovat nemusíte a v některém roce je můžete přerušit. V dalších letech se pak pokračuje tak, jako by přerušeny nebyly, takže se plán o přerušený rok prodlouží. Neplatí to pro roky s výdajovým paušálem: v nich se odpisy považují za uplatněné a vedou se jen evidenčně.

Sazby rovnoměrného odpisování jsou maximální, proto lze za rok uplatnit i nižší odpis. Neuplatněný rozdíl nelze přičíst k odpisu dalšího roku. V dalších letech se pokračuje obvyklou sazbou ze vstupní ceny a plán se prodlouží, dokud součet odpisů nedosáhne vstupní ceny. U zrychleného odpisování nižší odpis uplatnit nelze; roční odpis se uplatní celý, nebo se odpisování v daném roce přeruší.

Přiznáno proto částku, kterou jste za rok skutečně uplatnili, při pozdějších změnách zachová. Po přerušení roku, rekonstrukci nebo jiné změně přepočítá jen dotčený rok a roky po něm. Celý plán znovu vypočte jen při změně vstupní ceny nebo metody odpisování. Při zahájení odpisování jsou všechny částky dány výpočtem a upravit je nelze; nižší skutečně uplatněný odpis zapíšete později v nastavení odpisů nemovitosti.

Rok před prvním rokem odpisování, kdy nemovitost nebyla užívána k ekonomické činnosti, nemá žádný odpis a do pořadí let odpisování se nezapočítá. Odpisování pak začne sazbou prvního roku; rozdíl oproti fiktivním rokům s paušálními výdaji vysvětluje článek Fiktivní odpisy po letech s paušálními výdaji.

Zrychlený způsob po rekonstrukci

Byl-li pro budovu při zahájení zvolen zrychlený způsob, technické zhodnocení zvýší také její zůstatkovou cenu. V roce zvýšení se odpis vypočte z dvojnásobku zvýšené zůstatkové ceny děleného koeficientem pro zvýšenou zůstatkovou cenu; u skupiny 4 je tento koeficient 20, u skupiny 5 je 30 a u skupiny 6 je 50.

V dalších letech se ve jmenovateli odečítá počet let, po které už byl majetek odpisován ze zvýšené zůstatkové ceny. Původní způsob odpisování se rekonstrukcí nemění. Kvůli návaznosti koeficientů evidujte samostatně rok dokončení každého technického zhodnocení.